大连楼市新政:网签满5年方可交易 降低宅地出让

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

8月16日,大连市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》(以下简称“《通知》”),在土地供应、限售、市场规范等方面对房地产市场调控加码。

《中国经营报》记者注意到,此次《通知》扩大了大连市住房限售范围,包括新增的甘井子区在内,共有中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区等5区的新购住房纳入了限售范围。《通知》还增加了限售年限,新购商品住房从之前取得房证后2年延长到网签后5年,二手房从之前取得房证后2年延长到3年。

此外,《通知》还在土地出让价格管控、新建商品住房价格指导以及落实上级监管部门涉房文件方面提出了具体要求。

多位业内专家分析认为,此次《通知》的发布具有因城施策的针对性与实效性,预期会对接下来的市场产生一定的降温效果,尤其是新房市场,量价或将回稳,促进房地产市场健康稳定发展。

加强限售

《通知》要求,凡在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的,严格限制上市交易。自文件印发之日起,新签订商品房网签备案合同的商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易;新办理《不动产权证书》的二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。

中指研究院指数事业部分析师毛大鹏指出,《通知》加强了限售要求,一方面扩大限售范围,新增甘井子区;另一方面增加限售年限,新购商品住房从之前取得房证后2年延长到网签后5年;二手房从之前取得房证后2年延长到3年。

《通知》还提出要进一步加强新建商品住房价格指导。严格实行新建商品住房预售价格备案制度,指导各开发企业合理确定销售均价,把握分期预售许可办理节奏,确保分期预售项目均价保持稳定,严格控制价格涨幅。对不接受价格指导的项目,有关部门依法依规暂不核发预售许可证或暂停其网签备案资格。

“整体而言,本次大连新政具有较强的针对性,对于新房和土地市场的监管进一步加强,精准对接市场反馈,切实将房住不炒落到实处。”诸葛找房数据研究中心方面表示,针对新房市场,《通知》启动了住宅限售,在一定程度上有利于抑制投机炒房现象;其次,《通知》还提出加强新建商品住房价格指导,对于市场价格的把控将有利于市场交易的公正化、合理化,在一定程度上将达到降温市场、防止价格涨幅过大的效果;同时严格控制价格涨幅对于购房者来说是一项利好政策,可有效缓解部分群众的购房压力。

降低住宅用地出让溢价率

土地出让方面,《通知》还提出要加强住宅用地出让价格管控,提出加大热点区域土地供应,提高竞买保证金比例;房地产开发企业竞配建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本,同时按市政府相关文件要求建成后产权归政府,并加强后续开发建设监管。

值得注意的是,《通知》还提出要严格限制住宅用地出让溢价率,合理确定住宅用地出让底价,降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率,结合区域和地块实际,采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式,防止高地价推高市场预期。

“‘限地价+摇号’的出让方式借鉴了近期自然资源部闭门会议提出的重点城市土拍规则调整方案,而在竞配建无偿移交政策性住房方面,新增要求‘竞配建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本’,避免竞配建变相推高房价,稳地价稳预期。”毛大鹏称。

“《通知》提出的土地出让方式将在一定程度上稳定市场预期,抑制土拍过热。同时,《通知》提出要限制溢价率上限,将在一定程度上增加房企的参与热情,可有效保障后续城市开发项目的品质。”诸葛找房数据研究中心方面表示,《通知》中关于土地市场的调控措施,将进一步保障土地价值与开发过程的稳定性。

落实上级监管要求

《通知》还按照上级部门文件要求,在严格房地产金融管理、不断规范房地产市场秩序、规范房地产信息发布等方面进一步提出了明确要求。

落实房地产金融审慎管理要求方面,《通知》提出要加强对法人银行业金融机构房地产贷款集中度监控与管理,加大对经营用途贷款违规流入房地产领域的监督检查力度,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。严格执行差别化住房信贷政策,严格收入认定标准,通过查询工资流水、社会保险缴纳证明、纳税记录等方式,核定借款人的真实收入。通过加强房地产金融监管,形成稳定的政策预期,促进金融、房地产同实体经济均衡发展。